Thị trường bất động sản Nghệ An chuyển từ sốt ảo sang phát triển bền vững

Thị trường thanh lọc mạnh mẽ, dòng tiền hướng về “nhu cầu thực”

P.V: Thưa TS. Nguyễn Minh Phong, bước sang năm 2026, nguồn cung bất động sản tại Nghệ An khá dồi dào nhưng thanh khoản thực tế lại tương đối chậm, dòng tiền chuyển sang trạng thái phòng thủ và thận trọng. Ông đánh giá như thế nào về trạng thái điều chỉnh này?

TS Nguyễn Minh Phong: Trạng thái điều chỉnh của thị trường BĐS Nghệ An hiện nay hoàn toàn không nằm ngoài bức tranh tổng thể của kinh tế vĩ mô cả nước. Nếu quan sát các đô thị lớn mang tính dẫn dắt như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh, chúng ta cũng thấy tình trạng tương tự: Nguồn cung căn hộ và đất nền dự án tăng lên đáng kể sau giai đoạn tháo gỡ pháp lý, nhưng thanh khoản chậm lại rõ rệt. Thậm chí, giá bán ở một số phân khúc đầu cơ cao trước đây đã và đang có sự điều chỉnh giảm từ 10% đến 15%.

Theo góc nhìn của tôi, đây là một phản ứng thị trường hoàn toàn lành mạnh, cần thiết và mang tính quy luật. Nguồn cung tại Nghệ An tăng là do các dự án được chấp thuận đầu tư từ giai đoạn trước đã hoàn thiện xong nghĩa vụ tài chính, đẩy mạnh tiến độ thi công và đến thời điểm bung hàng. Điều này mang lại sự lựa chọn vô cùng phong phú cho người mua, xóa bỏ tình trạng “khan hiếm giả tạo” từng xảy ra.

Tuy nhiên, tại sao thanh khoản lại chậm? Chúng ta phải nhìn vào áp lực lạm phát khi chỉ số này trong 5 tháng đầu năm đã tiệm cận mức 4%. Áp lực này buộc hệ thống ngân hàng phải duy trì mặt bằng lãi suất huy động và cho vay ở mức thận trọng để bảo vệ giá trị đồng tiền. Khi lãi suất cho vay neo cao, chi phí cơ hội tăng lên, người dân có xu hướng chuyển dòng tiền nhàn rỗi vào kênh gửi tiết kiệm hoặc mua vàng để phòng thủ, thay vì đổ vốn vào các tài sản có tính thanh khoản thấp như bất động sản.

Rõ ràng, thị trường Nghệ An đang bước vào giai đoạn thanh lọc mang tính quyết định. Quá trình này sẽ loại bỏ hoàn toàn những nhu cầu “ảo”, các hành vi thổi giá, đầu cơ “lướt sóng” trao tay vốn gây tổn hại cho nền kinh tế địa phương. Dòng tiền trên thị trường hiện nay đang có sự chuyển dịch mang tính bản chất: Chỉ tìm đến những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, hoặc các sản phẩm có thể khai thác thương mại để tạo ra dòng tiền đều đặn ngay lập tức.

Ví dụ như nhà phố kinh doanh hoặc bất động sản cho thuê. Sự chuyển dịch này dù gây áp lực, thậm chí là tổn thương ngắn hạn cho một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, nhưng lại là “điểm tựa” vững chắc để thị trường bất động sản Nghệ phát triển thực chất và bền vững hơn trong dài hạn.

Kiềm chế giá nhà, cần sự cộng hưởng từ 3 “chân kiềng” vĩ mô

P.V: Nghệ An đang hướng tới mục tiêu 90% nhà ở phát triển mới phải đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phát triển theo hướng kiến trúc xanh. Tuy nhiên, áp lực từ bảng giá đất mới áp dụng theo Luật Đất đai và chi phí đầu vào tăng cao đang đẩy giá thành nhà ở lên rất lớn. Giải pháp nào để giá nhà không vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân, thưa ông?

TS. Nguyễn Minh Phong: Tôi đánh giá rất cao chủ trương mang tính chiến lược và dài hạn này của Nghệ An. Phát triển đô thị gắn liền với không gian xanh, bảo vệ môi trường và đồng bộ tiện ích trường học, y tế không còn là khẩu hiệu, mà đã trở thành xu hướng tất yếu toàn cầu, là thước đo cho chất lượng sống của người dân. Tuy nhiên, bài toán mâu thuẫn giữa chi phí đầu vào tăng cao và túi tiền của người thu nhập trung bình thấp luôn là thách thức lớn nhất. Để giải quyết hài hòa mâu thuẫn này, không thể dựa vào sự tự nguyện của doanh nghiệp mà cần một cơ chế cộng hưởng chặt chẽ từ 3 “chân kiềng” then chốt.

Về phía quản lý Nhà nước, tỉnh cần xây dựng và áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường nhưng bắt buộc phải có lộ trình khoa học, tránh gây sốc cục bộ cho thị trường. Việc định giá đất, tính tiền sử dụng đất phải dựa trên dữ liệu thị trường diện rộng, tuyệt đối không nên lấy một vài giao dịch nhỏ lẻ, cá biệt có giá cao ngất ngưởng để làm thước đo áp giá chung cho cả một khu vực lớn.

Bên cạnh đó, cần quyết liệt cắt giảm tối đa các “chi phí tuân thủ” ẩn, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, đất đai, cấp phép xây dựng. Khi doanh nghiệp tiết kiệm được thời gian, họ sẽ giảm được chi phí lãi vay, từ đó có dư địa để hạ giá thành sản phẩm. Đặc biệt, tỉnh nên chủ động dùng ngân sách để đầu tư trước hạ tầng giao thông kết nối đến tận chân hàng rào dự án, giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng chi phí đầu tư sơ khởi.

Về phía các tổ chức tín dụng, cần xác định việc đồng hành với phân khúc nhà ở thực là trách nhiệm xã hội và cũng là danh mục cho vay an toàn nhất. Cần tiết giảm tối đa chi phí vận hành, giảm biên độ lợi nhuận mục tiêu để kéo lãi suất cho vay thực tế xuống. Đối với những dự án nhà ở thương mại giá bình dân hoặc nhà ở xã hội, mức lãi suất cho vay không nên duy trì ở ngưỡng trên 10%/năm, vì mức này vượt quá sức chịu đựng của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Về phía các doanh nghiệp địa ốc, đã đến lúc các chủ đầu tư phải dũng cảm thay đổi tư duy quản trị và phát triển sản phẩm. Thay vì chỉ chăm chăm phân lô bán nền hoặc xây dựng các sản phẩm biệt thự, nhà phố cao cấp để tối đa hóa biên lợi nhuận một cách nhanh chóng, doanh nghiệp cần cơ cấu lại dòng sản phẩm. Phải hướng mạnh vào thiết kế tối ưu công năng, ứng dụng công nghệ xây dựng mới để giảm chi phí thi công, chấp nhận biên lợi nhuận mỏng hơn.

P.V: Một trong những mục tiêu lớn của Nghệ An là quyết tâm xây dựng đạt 26.800 căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030. Trong bối cảnh quỹ đất sạch tại vùng trung tâm có hạn và nguồn vốn ngân sách địa phương còn nhiều khó khăn, theo ông, tỉnh cần những cơ chế đặc thù đột phá nào để hiện thực hóa con số này?

TS Nguyễn Minh Phong: Chúng ta cần thống nhất nhận thức rằng, phát triển nhà ở xã hội không phải là một công việc kinh doanh thuần túy, mà là một chính sách an sinh xã hội cốt lõi, thể hiện tính nhân văn sâu sắc của chế độ. 26.800 căn hộ là một con số rất lớn, đầy thách thức. Để tháo gỡ những “điểm nghẽn” cố hữu về quỹ đất và vốn, tôi kiến nghị 3 giải pháp mang tính đột phá mạnh mẽ:

Thứ nhất, dứt khoát chuyển từ mô hình “cài cắm” sang quy hoạch các tổ hợp nhà ở xã hội độc lập. Trước đây, quy định bắt buộc dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội đã bộc lộ nhiều bất cập: Diện tích nhỏ lẻ, manh mún, chủ đầu tư né tránh hoặc người nghèo vào ở không thể gánh nổi chi phí dịch vụ cao của khu thương mại. Nghệ An nên mạnh dạn quy hoạch các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung, quy mô lớn lên đến vài chục ha. Tại đây, Nhà nước quy hoạch đồng bộ từ hệ thống trường học công lập, trạm y tế, chợ dân sinh. Các vị trí quy hoạch phải ưu tiên đặt gần các khu công nghiệp lớn để đảm bảo cự ly di chuyển và sinh kế lâu dài cho công nhân, người lao động.

Thứ hai, đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm, chuyển trọng tâm sang mô hình nhà ở xã hội cho thuê. Thực tế, phần lớn công nhân tại các khu công nghiệp có thu nhập tích lũy rất thấp, việc phải bỏ ra hàng trăm triệu đến tiền tỷ đồng để mua đứt một căn hộ, dù trả góp, vẫn là quá sức. Chuyển hướng sang phát triển mạnh mô hình nhà ở xã hội chỉ để cho thuê với mức giá hợp lý sẽ giải quyết trực tiếp nhu cầu cấp bách của người dân. Đồng thời, tạo ra sự linh hoạt tối đa khi lực lượng lao động dịch chuyển nơi làm việc theo nhu cầu của các nhà đầu tư FDI.

Thứ ba, thực hiện xã hội hóa triệt để nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng tham gia. Không nên coi việc xây nhà ở xã hội là độc quyền hay trách nhiệm của riêng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cần ban hành cơ chế đặc thù để khuyến khích các tổng công ty, tập đoàn sản xuất có sử dụng nhiều lao động tự đứng ra xây dựng nhà lưu trú cho công nhân của mình.

Đồng thời, cần phát huy vai trò của tổ chức Công đoàn bằng nguồn vốn công đoàn tích lũy. Đặc biệt, tỉnh nên có chính sách hỗ trợ, hướng dẫn các hộ gia đình, người dân có quỹ đất dư thừa tại địa phương cải tạo, xây dựng các dãy nhà trọ đạt tiêu chuẩn chất lượng an toàn, phòng cháy chữa cháy để họ cũng được tiếp cận các ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất như các doanh nghiệp lớn

Minh bạch thông tin để đẩy lùi vấn nạn đầu cơ

P.V: Ngoài cơ chế và chính sách, khâu phân phối và tổ chức thực thi các dự án nhà ở xã hội luôn là chủ đề nhạy cảm, dễ phát sinh các luồng dư luận trái chiều về tính công bằng. Nghệ An cần có những bước đi cụ thể nào để đảm bảo tính minh bạch, thưa Tiến sĩ?.

TS Nguyễn Minh Phong: Đúng vậy, chính sách có nhân văn đến đâu mà khâu thực thi yếu kém, lỏng lẻo thì thành quả sẽ bị bóp méo, dòng vốn hỗ trợ sẽ chảy nhầm túi. Để dòng sản phẩm đặc thù này đến đúng tay người nghèo, người có công, công nhân mất nhà ở, tôi nhấn mạnh Nghệ An cần quyết liệt triển khai 3 giải pháp trọng tâm mang tính thực tiễn sau.

Một là, minh bạch hóa toàn diện thông tin quy hoạch và danh mục đầu tư. Tỉnh cần xây dựng một cổng thông tin điện tử chuyên trách về nhà ở xã hội, công khai toàn bộ quy hoạch, tiến độ pháp lý, danh mục dự án đang triển khai theo từng cấp độ ưu tiên. Từ đó, định kỳ tổ chức các hội nghị xúc tiến đầu tư chuyên đề, chủ động kêu gọi nguồn lực xã hội hóa, đặc biệt là khơi dậy tinh thần hướng về quê hương của cộng đồng doanh nhân, con em Nghệ An thành đạt đang sinh sống, làm việc ở trong và ngoài nước.

Hai là, ứng dụng công nghệ để minh bạch hóa đối tượng thụ hưởng. Đây chính là chìa khóa cốt lõi để chống tình trạng trục lợi chính sách, đẩy lùi hoàn toàn hiện tượng “tay trong, tay ngoài”, hay cơ chế “xin – cho”, trong việc xét duyệt hồ sơ mua nhà. Toàn bộ quy trình từ nộp hồ sơ, chấm điểm ưu tiên đến bốc thăm vị trí căn hộ phải được số hóa, thực hiện tự động và có sự giám sát chéo của các cơ quan thanh tra, báo chí và cộng đồng.

Ba là, thiết lập cơ chế tôn vinh xứng đáng. Bên cạnh các chế tài nghiêm khắc, tỉnh nên xây dựng các danh hiệu thi đua, tôn vinh dành cho các tổ chức, doanh nghiệp hoặc cá nhân có đóng góp đặc biệt xuất sắc hoặc hiến đất vào quỹ phát triển nhà ở xã hội. Điều này không chỉ kích thích dòng vốn đầu tư tư nhân, mà còn khơi dậy mạnh mẽ trách nhiệm xã hội, tạo thành một phong trào thi đua nhân văn mang đậm bản sắc văn hóa sẻ chia của người dân xứ Nghệ.

P.V: Xin trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

Nguồn: https://baonghean.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghe-an-chuyen-tu-sot-ao-sang-phat-trien-ben-vung-10341584.html